+31 30 2084100
Bellen

Verhuurderheffing

23 september 2013 - mr. Jos van Bavel VERDER - NON-PROFIT

Met ingang van 2013 wordt een nieuwe heffing ten laste van verhuurders ingevoerd door middel van de Wet Verhuurderheffing. Het betreft een belasting van verhuurders die op 1 januari van dat jaar meer dan tien huurwoningen in de gereguleerde sector bezitten. Dit is de zogenoemde ‘verhuurderheffing’. De ratio van deze nieuwe heffing, is dat de schatkist wordt gevuld, dat zo een bijdrage wordt geleverd aan de financiering van de huurtoeslag en dat het een bijdrage vormt aan het beter functioneren van de woningmarkt.

Belastingplicht

Vanwege de eis dat het om woningen in de gereguleerde sector moet gaan, blijft de verhuurderheffing beperkt tot huurwoningen met een huur tot de huurtoeslaggrens of liberalisatiegrens (€ 681,02 op 1 januari 2013). Woningen in de vrije sector worden niet getroffen door deze heffing.

Als belastingplichtige wordt de kwalificerende verhuurder aangewezen. Ook als de verhuurder een gemengde portefeuille van woningen bezit, kan die verhuurder uiteraard door de heffing worden getroffen indien tot die portefeuille maar ten minste 11 gereguleerde huurwoningen behoren. Van de verhuurderheffing zijn uitgesloten onzelfstandige wooneenheden, vrije sector huurwoningen en huurwoningen die worden verhuurd in het kader van het hotel-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden.

Degene die op 1 januari van het kalenderjaar het genot heeft van meer dan 10 huurwoningen, krachtens eigendom, bezit of beperkt recht, wordt aangemerkt als belastingplichtige. Als er meer dan één genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht is, wordt voor deze heffing de huurwoning in aanmerking genomen bij degene aan wie de WOZ-beschikking ter zake van die huurwoning bekend is gemaakt. Deze (rechts)persoon, firmant, maat of vennoot is meestal de juridisch eigenaar of de oudste genothebbende. Het fiscale en financiële belang van een correcte WOZ-beschikking en de tenaamstelling neemt daarmee dus enkel toe. Naar onze ervaring kan het raadzaam zijn hierover tijdig en vooraf afstemming te bereiken met de betrokken gemeente(n).

Heffingsgrondslag

De grondslag voor de heffing wordt gevormd door de totale WOZ-waarde van de woningen van een verhuurder in de gereguleerde sector, verminderd met tien maal de gemiddelde WOZ-waarde van al diens huurwoningen in diezelfde sector. De peildatum van de WOZ-waarde ligt op 1 januari van het voorgaande kalenderjaar (voor 2013 is dus de WOZ-waarde per 1 januari 2012 relevant) en de waarde wordt steeds voor een periode van één jaar vastgesteld. Het tarief bedraagt 0,014% voor het jaar 2013. Beoogd was om dit tarief per 1 januari 2014 te verhogen tot 0,231%, maar inmiddels is duidelijk dat het tarief in 2014 zal stijgen tot maar liefst 0,381% gevolgd door verdere stijgingen tot en met 2017.

De behandeling van het wetsvoorstel in de Eerste Kamer heeft de plannen voor 2014 echter op losse schroeven gezet. Voor het 2014 is de introductie van de Verhuurderheffing daarmee losgekoppeld van het wetsvoorstel uit 2012 dat nu dus enkel nog ziet op 2013.

Met het oog op 2014 hebben minister Blok en staatssecretaris Weekers op 23 september 2013 het voorstel tot ‘Wet maatregelen woningmarkt 2014’ bij de Tweede Kamer ingediend. Dit wetsvoorstel completeert de eerder door dit kabinet in gang gezette structurele maatregelen die  onevenwichtigheden op de huurwoning- én koopwoningmarkt moeten verhelpen. Op grond van dit wetsvoorstel wordt met ingang van 1 januari 2014 voortaan jaarlijks een verhuurderheffing aan de kwalificerende verhuurders opgelegd. Het voorstel voor deze heffing maakt deel uit van het woonakkoord en onderscheidt zich van de inmiddels in werking getreden Verhuurderheffing 2013 door de hoogte van de heffingstarieven (0,381% in 2014 tot 0,536% in 2017 | maar liefst ruim 27 tot 38 zo hoog als in 2013).

De vormgeving, de achtergrond, de reikwijdte en de grondslag van het onderhavige wetsvoorstel bouwen voort op de Wet verhuurderheffing. De uitvoering van de heffing, inning en controle door Belastingdienst en de gevolgen voor bedrijfsleven en burger zijn eveneens identiek, behoudens de heffingsvermindering, die door Agentschap NL zal worden uitgevoerd. Meer informatie over het wetsvoorstel inzake de Verhuurderheffing 2014 treft u hier.

Aangiftebelasting

De heffing wordt verschuldigd op 1 januari van het kalenderjaar. De verhuurderheffing moet tegelijk met het doen van aangifte worden betaald. Hiervoor geldt een termijn van drie maanden, zodat de betaling vóór 1 april van het desbetreffende jaar conform de aangifte moet plaatsvinden. Voor het jaar 2013 is deze termijn, vanwege de introductie van de heffing, verlengd tot negen maanden (dus tot 30 september 2013) om de belastingplichtigen en de Belastingdienst tegemoet te komen.

Voor het doen van aangifte zal de verhuurder gebruik kunnen gaan maken van het digitaal portaal voor ondernemers op de website van de Belastingdienst. De Belastingdienst gaat daarin al zoveel mogelijk de benodigde gegevens voor het doen van de aangifte klaarzetten.

Gevolgen voor verhuurders

De verhuurderheffing is beperkt tot de (gereguleerde) huurmarkt voor woningen, door alleen die huurwoningen in de heffing te betrekken waarvan de huurprijs niet hoger is dan de huurtoeslaggrens. Dit heeft tot gevolg dat vooral woningbouwcorporaties worden geconfronteerd met de verhuurderheffing. Toch worden ook andere verhuurders in de heffing betrokken. Daarbij valt te denken aan de verhuur van zelfstandige woningen/wooneenheden door zorginstellingen of in het kader van studentenhuisvesting.

Over enkele praktische vragen die de Belastingdienst inmiddels in aanloop naar 30 september 2013 heeft ontvangen in het kader van de aangifte Verhuurderheffing 2013, is op 17 september 2013 een overzicht met vragen en antwoorden verschenen. In dit overzicht zet de Belastingdienst haar visie op enkele relevante begrippen in het kader van de Verhuurderheffing uiteen. Denk daarbij aan begrippen als: onzelfstandigheid van de woonruimte, het belang van onder(ver)huur, wijzigingen in de huurprijs gedurende het jaar of het ontbreken van een correcte WOZ-beschikking. Voor het overzicht met vragen en antwoorden kijkt u hier.

Het plan voor 2014 was dat woningcorporaties in verhouding circa € 620 miljoen van de verwachte € 800 miljoen opbrengen. Dit betekent dat de overige verhuurders voor ruim 20% van de opbrengsten van deze nieuwe belastingheffing instaan. Berekend is dat de gemiddelde heffing in 2013 circa € 20 per huurwoning bedraagt en in 2014 circa € 356 per huurwoning. Hoewel minister Blok bij de behandeling van het wetsvoorstel in de Eerste Kamer heeft aangegeven dat de heffing niet geldt voor studentenhuizen en andere onzelfstandige woningen (zoals ouderenhuisvesting), is dat geen nieuws op grond van de wetstekst. De zelfstandigheid van de huisvesting is daarbij immers een criterium. Of en hoe de verhuurderheffing de komende jaren van invloed is op zorginstellingen en studentenhuisvesters wordt mogelijk duidelijk in de nota die deze minister uiterlijk 1 maart 2013 aan de Tweede Kamer stuurt.

De verhuurderheffing kan ook aan de orde zijn bij een eventuele buitenlandse belastingplichtige eigenaar (bijvoorbeeld een buitenlander die huurwoningen in Nederland aanbiedt). De vraag of in zo’n situatie voorkoming van dubbele belasting moet worden geboden, is dan aan de orde.

De vraag of een verhuurder getroffen wordt door de verhuurderheffing, houdt geen verband met de vraag of de verhuurder een onderneming drijft. Ook (buitenlandse) particulieren, verenigingen of stichtingen die zich in Nederland louter bezighouden met ‘normaal vermogensbeheer‘, kunnen door deze nieuwe heffing worden geraakt. Woningcorporaties zijn als ‘toegelaten instellingen’ regulier vennootschapsbelastingplichtig. De verhuurderheffing is bij hen aftrekbaar in hun aangifte vennootschapsbelasting.

Onze dienstverlening

Graag informeren wij u over de werking, de mogelijkheden en de impact van de verhuurderheffing. Fiscale vraagstukken bij woningcorporaties, stichtingen en verenigingen, rekent VERDER tot haar expertise. Graag gaan we met u vrijblijvend een gesprek aan over de (fiscale) aandachtspunten van de verhuurderheffing. Onze contactgegevens treft u hier aan.

VERDER gaat uiterst nauwkeurig te werk. Toch kunnen wij geen verantwoordelijkheid aanvaarden voor door u op basis van de voorgaande informatie genomen acties. Neem hier kennis van onze disclaimer.

Jos van Bavel

Partner | Fiscalist

Binnen VERDER is Jos verantwoordelijk voor fiscale advisering. Jos is een fiscaal specialist met focus op grote en middelgrote Non-Profit organisaties en overheden.

Lees meer over Jos van Bavel >

Recente publicaties

Alle publicaties

Best gelezen