+31 30 2084100
Bellen

Verkrijging van aandelen in onroerende zaaklichaam

12 mei 2013 - mr. Jos van Bavel VERDER - NON-PROFIT

Onder bepaalde voorwaarden is de verkrijging van aandelen in een zogenoemd ‘onroerende zaaklichaam’ gelijk te stellen met de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken. In lijn met de wet kan dan heffing van overdrachtsbelasting optreden bij de verkrijging van dergelijke aandelen. Fiscaal is het daarmee van belang om te onderkennen wanneer sprake is van zo’n onroerende zaaklichaam.

Onroerende zaaklichaam

Bij een verkrijging van aandelen in een onroerende zaaklichaam moet de verkrijger overdrachtsbelasting betalen over de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken die in het lichaam zitten. Kortgezegd treedt deze situatie op als:

  • De bezittingen van het lichaam voor meer dan 50% bestaan uit onroerende zaken (bezitseis) én
  • Deze onroerende zaken, als geheel genomen, geheel of hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken (exploitatie-eis).

Bezitseis

De bezitseis houdt in dat een bepaald deel van de activa van het lichaam (de rechtspersoon, meestal de besloten vennootschap) moet bestaan uit onroerende zaken om te kwalificeren als onroerende zaaklichaam.

Met ingang van 1 januari 2011 wordt voldaan aan de bezitseis als de activa voor 50% of meer (hebben) bestaan uit onroerende zaken. Bovendien moet hiervan minstens 30% bestaan uit onroerende zaken die in Nederland liggen. Ook buitenlands vastgoed telt dus mee voor de bepaling of aan de bezitseis wordt voldaan. Bij de bezitseis wordt gekeken naar de bezittingen van het lichaam op het moment van de aandelenverkrijging en het daaraan voorafgaande jaar.

Tot 1 januari 2011 gold als bezitseis dat 70% of meer van de activa moesten (hebben) bestaan uit onroerende zaken. Maar omdat de drempel is verlaagd, kwalificeren lichamen sindsdien sneller voor de bezitseis en als onroerende zaaklichaam.

Exploitatie-eis

De exploitatie-eis ziet op lichamen die zich toeleggen op de handel in of de verhuur van onroerende zaken (zogenoemd ‘beleggingsvastgoed’). Lichamen die hun onroerende zaken (bijna) helemaal gebruiken in hun eigen onderneming voldoen veelal niet aan de exploitatie-eis en blijven hierdoor buiten de heffing van overdrachtsbelasting. Dit geldt voor allerlei actieve ondernemingen, zoals productiebedrijven, winkels, horeca etc. De vraag daarbij wanneer vastgoed beleggingsvastgoed vormt of vastgoed in eigen gebruik blijft, is overigens niet altijd gemakkelijk te beantwoorden. De grens tussen beleggingsvastgoed en onroerende zaken in eigen gebruik is niet altijd heel duidelijk. Een recente rechtzaak uit 2012 bij de Rechtbank Leeuwarden illustreert dit.

Kritische elementen

In deze rechtzaak ging het om een geval waarin een besloten vennootschap twee onroerende zaken bezat waarin twee datacenters waren gevestigd. Deze datacenters werden verhuurd. De huurders waren klanten die in deze datacenters hun bedrijfskritische ICT-apparatuur onderbrachten. Naast het ter beschikking stellen van ruimte, zorgde de verhuurder er voor dat de stroom in de datacenters werd bewerkt, dat er een constante temperatuur en luchtvochtigheid was en dat er (data)beveiliging en overige diensten aanwezig waren. De vraag was of de besloten vennootschap voldeed aan de exploitatie-eis en daardoor een onroerende zaaklichaam was.

Naar het oordeel van de Rechtbank Leeuwarden was de dienstverlening door de besloten vennootschap die ook bestond uit de koeling en beveiliging van de datacenters en de continuïteit van de stroom en internetverbinding een zodanig kritisch element van haar gehele onderneming, dat niet werd voldaan aan de exploitatie-eis. De rechtbank was van mening dat de ruimte die de besloten vennootschap ter beschikking stelde aan haar klanten van ondergeschikt belang was en dat de klant maar weinig interesse had in de specifiek aan hem toegewezen fysieke ruimte in het datacenter. Voor dit oordeel waren bijvoorbeeld de boeteclausules van belang uit de contracten met klanten die in werking traden als de kritische elementen (koeling, stroom, internet, beveiliging) niet konden worden geleverd. Ook was de prijs die de klant betaalde voor de dienstverlening voor het grootste deel afhankelijk van het afgenomen vermogen en niet van het aantal gebruike vierkante meters. De uitsplitsing van de vergoeding gaf de ‘bijkomende diensten’ voor de klant veel belangrijker waren dan de ‘kale huur’ van de ruimte.

De besloten vennootschap uit deze casus voldeed dus niet aan de exploitatie-eis en kwalificeerde niet als onroerende zaaklichaam. Bij de verkrijging van de aandelen in deze besloten vennootschap was geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Toets onroerende zaaklichaam

Bij het plannen van de fiscale gevolgen van een juridische herstructurering, verkoop of schenking, is het van belang de heffingsgevolgen voor de overdrachtsbelasting op het netvlies te hebben.VERDER heeft veel expertise op het terrein van de overdrachtsbelasting en fiscale herstructureringen. Met een goed advies worden fiscale verrassingen of juridische procedures voorkomen. Over de fiscale mogelijkheden in uw situatie gaan wij graag een gesprek aan. Onze contactgegevens treft u hier aan.

VERDER gaat uiterst nauwkeurig te werk. Toch kunnen wij geen verantwoordelijkheid aanvaarden voor door u op basis van de voorgaande informatie genomen acties. Neem hier kennis van onze disclaimer.

Jos van Bavel

Partner | Fiscalist

Binnen VERDER is Jos verantwoordelijk voor fiscale advisering. Jos is een fiscaal specialist met focus op grote en middelgrote Non-Profit organisaties en overheden.

Lees meer over Jos van Bavel >

Recente publicaties

Alle publicaties

Best gelezen